Ein Kompass im Dickicht

 

Tier im Recht transparent

Bolliger, Goetschel, Richner, Spring,

Schulthess Verlag 2008,

560 Seiten, broschiert, CHF 49.-,

zu bestellen bei tierbuchshop.ch

 

 

Weitere Hilfe

  • Sie haben einen Tierschutzfall festgestellt und möchten ihn melden? Der Zürcher Tierschutz hilft Ihnen.
  • Sie benötigen eine persönliche Rechtsauskunft? Auch hier hilft Ihnen der Zürcher Tierschutz.
 
Mietwohnung
 

4  Mietwohnung

 

4.1  Anwendbares Recht

Zum Thema «Tiere in der Wohnung» gibt es nur wenige Gesetzesbestimmungen. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang vor allem Art. 257 f OR. Gemäss dieser Bestimmung muss der Mieter die Sache sorgfältig gebrauchen und auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Das bedeutet, dass der Vermieter Emissionen aus der Tierhaltung nicht tolerieren muss, wenn sie sich in unzumutbarer Weise auf die Wohnung und das Haus, die Mitbewohner und auch auf benachbarte Grundstücke auswirken. Offen bleibt aber die Frage, ob Tiere in Mietwohnungen generell erlaubt oder verboten sind. Diese Frage beantwortet nicht das Gesetz, sondern der einzelne Mietvertrag. 

 

4.2  Mietverträge mit Tierhalteverboten

Ein generelles Verbot der Tierhaltung wird der Vermieter vor allem dann in den Mietvertrag aufnehmen, wenn er mit Reklamationen der anderen Mieter oder mit von den Tieren an der Wohnung verursachten Schäden rechnen muss. War sich der Mieter des Tierhalteverbotes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bewusst, muss er sich daran halten. Beim gänzlichen Verbot jeglicher Tierhaltung in einem Formularvertrag kann sich die Frage stellen, ob das Verbot eventuell unwirksam ist, weil es zu weit geht und auch die Haltung völlig unproblematischer Tiere wie Meerschweinchen oder Schildkröten verbietet. Wer trotz ausdrücklichen Verbotes einen Hund hält, muss in Kauf nehmen, dass ihm die Wohnung gekündigt wird, wenn er sich nach entsprechender Abmahnung nicht von seinem Hund trennt. Die Kündigung erfolgt in solchen Fällen nicht unbedingt, weil der Hund stört, sondern weil der Vermieter sich über das Verbot hinweggesetzt hat.

 

4.3  Bedingte Tierhalteerlaubnis bei Zustimmung des Vermieters

Viele vorformulierte Mietverträge machen insbesondere die Hundehaltung von der vorgängigen Zustimmung des Vermieters abhängig. Rechtzeitig eingeholt kann die Bewilligung viel Ärger ersparen. Ein vorsichtiger Mieter wird sich auch dann, wenn im Vertrag über die Form der Zustimmung nichts vereinbart wird, diese schriftlich geben lassen. Jahrelanges Dulden der Hundehaltung ist nicht unbedingt mit Zustimmung des Vermieters gleichzusetzen. Ist die (schriftliche) Zustimmung hingegen einmal erteilt, kann sich der Vermieter gegen die nicht übermässigen Belästigungen der Hundehaltung nur schwer zur Wehr setzen. Für die Rücknahme der einmal erteilten Zustimmung müssen gute Gründe vorgebracht werden. Stimmungsschwankungen beim Vermieter genügen nicht. Ein sorgfältiger Hundehalter tut gut daran, seine Interessen schon bei Unterzeichnung eines neuen Mietvertrages zu wahren. Nachher kann es unter Umständen zu spät sein. Um diesen Unsicherheiten zu begegnen und den Interessen von Vermieter, Mieter und Tieren Rechnung zu tragen, hat das IEMT-Konrad-Lorenz-Kuratorium einen Anhang zum Mietvertrag/Vereinbarung über die Heimtierhaltung ausgearbeitet. 

 

4.4  Mietvertrag mit Tierhalteerlaubnis

Erlaubt der Mietvertrag die Tierhaltung generell, so heisst das noch nicht, dass keinerlei Schranken bestehen. Die anderen Mieter und der Vermieter können sich nach wie vor gegen unzumutbare Belästigungen zur Wehr setzen, insbesondere gegen Belästigungen, welche über das «normale» Mass hinausgehen. 

 

4.5  Mietvertrag ohne Tierhalteregelung

Auch Mietverträge, welche die Frage der Tierhaltung offen lassen, kommen in der Praxis häufig vor. Um später keine unangenehmen Überraschungen zu erleben, ist es empfehlenswert, das Thema vor Vertragsunterzeichnung anzusprechen und wenn möglich vertraglich zu klären. 

 

4.6  Nachbarliche Beschwerden

Nicht selten fühlen sich die Mitbewohner eines Mehrfamilienhauses durch die Tierhaltung, selbst wenn sie im Mietvertrag grundsätzlich erlaubt ist, gestört. In der Praxis führt vor allem die Hundehaltung zu häufigen Konflikten unter den Mietern. Finden die Mieterinnen und Mieter in solchen Fällen unter sich keine Einigung, ist der Verlauf der Ereignisse absehbar: Die unzufriedene Partei beschwert sich beim Vermieter. So kommt es, dass der Mieter vielleicht schon kurze Zeit nach dem Einzug in die neue Wohnung vom Vermieter einen Brief erhält. Darin heisst es, der Vermieter habe bei der Unterzeichnung des Mietvertrages von dem Tier nichts gewusst und er verbiete ihm die Tierhaltung, weil sich ein Nachbar darüber beschwert habe. 

 

4.7  Mass der zumutbaren Immissionen

Da der Wohnungsmieter auf die Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen muss, fragt sich, welche Kriterien auf das Mass des Tierlärms anzuwenden sind. Wann sind Hunde zu laut, wann riechen Katzenkistchen bis ins Treppenhaus? Eine allgemein gültige Antwort gibt es nicht. Es kommt immer auf die konkreten Umstände an. So kann entscheidend sein, wann sich das Tier und wann sich die Hausbewohner im Hause aufhalten, wie gut der Schall isoliert wird, wie viele Tiere und wie sie gehalten werden, ob Auslauf ins Freie besteht und wie sich die Tiere, namentlich die Hunde, dort verhalten und was sonst an jenem Ort üblich ist. 


Der Richter hat im Streitfall eine Güterabwägung zwischen den Interessen des Tierhalters und jenen der übrigen Hausbewohner nach Ruhe zu treffen, und zwar nach objektiven Gesichtspunkten. So kann er beispielsweise für seine Beurteilung die Grenzwerte der eidgenössischen Lärmschutzverordnung (LSV) heranziehen. Weder die Sicht des ausgesprochenen Hundefreundes noch diejenige des auf Hundegebell allergischen Nachbarn ist massgebend, sondern das Empfinden eines Durchschnittsmenschen in derselben Situation. 

 

4.8  Besondere Pflichten des tierhaltenden Mieters

Den Tierhalter und Mieter treffen einige besondere Pflichten: So ist er verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Hausruhe durch sein Heimtier nicht übermässig gestört wird. Er hat sich am Reinigen von Verunreinigungen zu beteiligen, Belästigungen durch übermässige Tierlaute nach Möglichkeit zu vermeiden und unzumutbaren Geruch sowie umherliegende Tierhaare oder –federn zu entfernen. Entstandene Verunreinigungen hat der Mieter generell unaufgefordert zu beseitigen. Der Tierhalter haftet für alle durch die Heimtierhaltung am Mietobjekt, am und im Gebäude und dessen Umgebung verursachten Schäden. Bei berechtigten Beschwerden der Mitmieter sowie bei schweren oder wiederholten Vertragsverstössen kann der Vermieter schriftlich verlangen, dass die lästigen Auswirkungen der Heimtierhaltung innert Wochenfrist beseitigt werden. Leistet der Mieter auch einer zweiten schriftlichen Mahnung keine Folge, so kann der Vermieter auf vertragsgemässe Benützung, Unterlassung des Missbrauchs und Schadenersatz klagen. Aus wichtigen Gründen kann der Vermieter unter Einhaltung einer Frist von zwei Monaten durch eingeschriebenen Brief die Genehmigung zur Heimtierhaltung entziehen, und der Mieter hat innert dieser Frist sein Heimtier an einen neuen, geeigneten Platz ausserhalb des Mietobjektes zu bringen. Wenn sich ein Mieter bereit erklärt, die genannten Bedingungen und Auflagen einzuhalten, so ist der Vermieter gehalten, ihm die Erlaubnis zur Haltung des Tieres auch zu erteilen.

 

4.9  Kündigung des Mietvertrages

Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, darf der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt. Verletzt der Mieter die Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme schwer, so ist die Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen (Art. 272 a Abs. 1 lit. b OR).